房东带装修出租铺面，简单装修，只装了水电地板。房东出的方案是：入场费每年3万，毛

房东带装修出租铺面，简单装修，只装了水电地板。房东出的方案是：入场费每年3万，毛坯装成这个水平估计也就6万左右，租金比其他周边的铺面租金稍高。我重新弄空调什么的，装修好可以营业也得10万左右。房东的方案合理吗？怎么谈比较好？